Эх сурвалж: gogo.mn , Х.Көгершин
2021.02.01
УИХ-ын гишүүн Б.Энхбаяр Газрын тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулахаар хуулийн төсөл боловсруулж буй. УИХ-аас Бүртгэлийн багц хуулийг 2018 онд баталсан бөгөөд burtgel.mn сайт дээр газрын мэдээллийг ил тод болгох зорилготой байсан юм. Гэвч хуулийн хэрэгжилт нь хангалтгүй байгаа гэж тэрбээр үзэж байгаа аж.
УИХ-ын гишүүн Б.Энхбаяртай Газрын тухай хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулах хуулийг төслийн судалгааны ажил хийгээд өөрчлөлтөөр орох үр дүнгийн талаар ярилцлаа.
-Та Газрын тухай хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулах хуулийн төслийг санаачлахаар ажиллаж байна. Ямар заалтууд дээр нь нэмэлт өөрчлөлт оруулах вэ?
-Газрын хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулах асуудлыг би сүүлийн 3-4 жил ярьж байна. Газрын багц хуулийг Засгийн газар өргөн барина. Үүн дээр Барилга хот байгуулалтын яам болон Хууль зүй дотоод хэргийн яам манлайлал үзүүлж хамтран ажлын хэсгээ гаргасан. Миний хувьд гурван асуудлаар хуулийн төсөл өргөн барихаар боловсруулалтын түвшинд ажиллаж байна.
Нэгдүгээрт, нийтийн орон сууцны орчны газрыг орон сууц өмчлөгчид хувь ногдуулж эзэмших ёстой гэдэг заалтыг оруулж өгөх хэрэгтэй гэж үзэж байгаа юм. Нийтийн орон сууцны орчны газар гэдэг нь түүний эргэн тойрны хүүхдийн тоглоомын талбай, зам, автомашины зогсоол, мөн тухайн орон сууцны доорх суурийг хэлнэ. Үүнтэй холбогдуулан маш их судалгаа хийлээ.
Орчны газрыг эзэмшүүлэхтэй холбоотойгоор 2006 онд Газрын хуульд нэмэлт өөрчлөлт орсөн бөгөөд тус хуульд зааснаар орон сууцны СӨХ-үүдэд газар эзэмшүүлнэ гэж заасан байдаг. Хууль зүйн хувьд бол энэ их буруу. Улаанбаатар хотод 640 орчим СӨХ нийтийн орон сууцны орчимд газар эзэмшиж байна. Хот байгуулалт хөгжлийн газрынхан нийтийн орон сууцны орчны газрыг биш суурь газрыг эзэмшүүлэх ёстой гэдэг. Үүнийг би дэмжихгүй байна. Бас л тэр газраас хумслах гэсэн санаархал гэж үзэж байна. Улаанбаатарт хот төлөвлөлтийн систем байхгүй шамвааралдан барилга барьж байгаагийн бас нэг шалтгаан нь энэ шүү дээ. Хоёрдугаарт, төрийн байгууллага эзэмшиж буй газартаа өөр чиглэлээр л үйл ажиллагаа явуулахыг хориглох хуулийн заалт тусгахаар ажиллаж байна.
-Тэгэхээр Бүртгэлийн хуультай холбогдож байна гэсэн үг үү. Та 2017 онд Бүртгэлийн багц хуулийг санаачлаад батлуулж байсан. Бүртгэлийн хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулснаар ямар үр дүн гарсан бэ?
-2017 оноос өмнө манайх газар эзэмших эрхээ улсын бүртгэлд бүртгүүлэхгүй явж ирсэн. Тэгвэл 2017 оны өөрчлөлтөөр Бүртгэлийн хуульд оруулсан нэг үзэл санаа бол газар эзэмших эрхээ заавал бүртгүүлнэ гэж оруулж ирсэн. Бүртгэлийн багц хууль 2018 оны 11 дүгээр сараас мөрдөгдөж эхэлсэн. 2018 байдлаар улсын хэмжээнд Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд 1187 газар эзэмших, ашиглах эрхийн бүртгэлжүүлэлт хийгдсэн байдаг. Харин газрын албад дээр байгаа бүртгэл 6000 орчим байсан. Тэгэхээр хууль зүйн хувьд бүртгэж байх ёстой газрууд бүртгэлгүй явж иржээ.
Газар эзэнгүй, хяналтгүй, бүртгэлгүй байсан. Үүний улмаас дур зоргоороо газраа зардаг, наймаалдаг байсан. Өнөөдрийн хот төлөвлөлтийн бас нэг шалтгаан нь үүнтэй холбоотой. Газрыг бүртгэлгүй байлгах сонирхол түүнийг зарах, наймаалах тэр бүлэглэлд л ашигтай байсан. Тийм учраас газар эзэмших эрхийг заавал бүртгэхээр Бүртгэлийн хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан. Үүний үр дүнд 2019, 2020 онд 122407 газар эзэмших эрх бүртгэгдсэн. Бүртгэлгүй байсны улмаас сургуулийн захирал, эмнэлгийн захирал орчны газраа зараад хувийн зорилгоор ашиглаж байна.
-Өнгөрсөн онд авлигын улмаас улсад 11 их наяд хохирол учирсан. Үүний 10 их наяд нь 100 гаруй төрийн өмчит компани дээр байна гэж гарсан. Төрийн өмчит компаниуд өөрийн эзэмшил газраа зарах хувийн зорилгоор ашиглуулах жишээ цөөнгүй байна шүү дээ.
-Хоёр дахь өөрчлөлт бас үүнтэй холбоотой. Бүртгэлгүй байдлыг далимдуулж төрийн байгууллагууд өөрийн эзэмшил газарт нийтийн орон сууц барьдаг, үүнийг худалдаж ашиг олдог байдал маш их хавтгайрсан. Жишээ нь өнөөдөр Хүүхдийн урлан бүтээх төвийн газар битүү орон сууц болсон.
Нийслэлийн өмч байсан Паркийн газар яасан бэ. Гэмтэл, Гуравдугаар, хоёрдугаар эмнэлэг, Эх нялхас зэрэг эмнэлгүүдийн газрыг хумсалж орон сууц эсвэл өөр хувийн байгууллагын оффисын зориулалттай барилга барьж байна. Энэ бол цэвэр газрын наймаа. Судалгаагаар давхардаагүй тоогоор Улаанбаатар хот дахь төрийн 107 байгууллага хотын А зэрэглэлийн бүсэд 97.7 га газар дээр нийтийн орон сууц барьсан байна гэдэг нь батлагдсан. 2018 оны 6 дугаар сард газрын үнэлгээ тогтоох тухай Засгийн газрын тогтоолоор баталсан газрын суурь үнэлгээний жишгээр тооцоход дээрх 107 газруудын суурь үнэлгээ нь 94 тэрбум төгрөгт хүрсэн. Энэ бол дундаж үнэлгээ. Зах зээлийн үнэлгээгээр тооцвол их наяд хүрнэ. Их наяд гэдэг бол 400 сая ам.доллар шүү дээ. 400 сая ам.долларын үнэ бүхий газрыг төрийн өмчит компанийн дарга нар эзэмшиж байна гэсэн үг.
Тухайлбал Гэмтэл судлалын үндэсний төв 2840мкв, БГД-ийн Засаг даргын тамгын газар 1776 мкв, Улаанбаатар Төмөр зам нийт 19000 мкв, Ерөнхийлөгчийн тамгын газар 4050 мкв, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газар 5927 мкв, Монголын олон нийтийн радио телевиз 2922 мкв, Олон улсын найрамдал төв 984 мкв, Удирдлагын академи 47348 мкв газар тус тус эзэмшиж байна. Энэ мэт 107 төрийн байгууллагын газруудад нийтийн орон сууц барьж зарсан. Төрийн байгууллага газар үнэ төлбөргүй эзэмшдэг. Төрийн байгууллагын нэрээр үнэгүй газар аваад орон сууц барьж борлуулж байна. Энэ бол газрын мафи. Газрын хулгайг зогсооё гэвэл хууль батлах ёстой.
-Төрийн байгууллага өөрийн нэр дээрх газрыг өөр чиглэлээр ашиглахыг хориглох зохицуулалтыг хэрхэн хийх вэ?
-Төрийн байгууллага эзэмшиж буй газартаа өөр чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулах зориулалтаас өөрөөр газар эзэмшихийг өөрчлөх асуудлыг Газрын албаар шийдүүлэх боломжийг хаана. Өөр зориулалтаар үйл ажиллагаа явуулахаар өөрчлөх тохиолдолд зөвхөн Засгийн газар шийддэг байх өөрчлөлтийг оруулах гэж байна. Одоогийн нөхцөлд Засаг дарга, Газрын алба шийддэг. Тэгэхээр Засгийн газарт аваачна гэдэг нь хяналт тавиулах зорилготой юм. Нөгөө талаасаа Засгийн газрын шийдвэр хуульд нийцээгүй бол УИХ хянаж хүчингүй болгох эрхтэй. Цаад утгаараа Засгийн газраар дамжуулаад УИХ-ын хяналтад байлгах юм. УИХ-д Засаг дарга нарын шийдвэрийг хянах, хүчингүй болгох эрх байхгүй шүү дээ.
-Барилгын компаниуд орон сууц нь ашиглалтад ороогүй байхад банк, банк бус санхүүгийн байгууллад барьцаалж зээл авдаг. Үүнийгээ худалдан авагч нараасаа нуудаг. Үүний улмаас маш олон хүн хохирч байна. Энэ асуудлыг шийдэх боломж бий юу?
-Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль гэж байдаг юм. 2017 онд Бүртгэлийн багц хууль батлагдахад нэг асуудлыг шийдэх гэж чадаагүй юм. Энэ нь дуусаагүй барилга дээр буюу барилгын суурийг үл хөдлөх хөрөнгө дээр бүртгэж гэрчилгээ олгодог хууль 2003 оноос хойш хэрэгжиж байгаа. Дуусаагүй барилгыг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд бүртгэж гэрчилгээ олгож болно гэсэн заалт бий. Тус хууль барилгын компаниудын лоббигоор батлагдсан. Барилгын компаниуд сууриа цутгаад түүнийгээ Үл хөдлөх газарт бүртгүүлж дуусаагүй барилга дээр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ авдаг. Улмаар үүнийгээ банканд барьцаалж, зээл авч эргэлтийн хөрөнгөө бий болгодог.
17 жил хэрэгжсэн энэ заалтын гор нь их гарсан. Хүмүүс орон сууцанд захиалга өгөөд төлбөрөө 100 хувь төлсөн ч орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээгээ авч чадахгүй тохиолдол их гарч байна. Барилга нь банкны барьцаанд байгаа гэдгийг захиалж байгаа иргэддээ хэлэхгүй байна. Үүнээс болоод хэрэг нь иргэний шүүх рүү шилжсэн тохиолдол зөндөө бий. Иймээс Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуульд дуусаагүй барилгыг үл хөдлөх хөрөнгөөр бүртгэж гэрчилгээ олгодог явдлыг болиулахаар судалгаа хийж байна.
Судалгаагаар улсын бүртгэлээс авсан мэдээллээр 2020 оны 10 дугаар сарын байдлаар улсын хэмжээнд орон сууцны зориулалттай ч барьж дуусаагүй 551 барилга үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн байна. Үүнээс Улаанбаатар хотод 475, аймгуудад 76 нь байна. Үүнээс 123 барилга банк, банк бус санхүүгийн байгууллагын барьцаанд. Байрныхаа төлбөрийг 100 хувь төлсөн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээгээ авч чадаагүй хүмүүсийн ихэнх нь Баянзүрх, Сүхбаатар, Хан-Уул дүүрэгт байгаа гэсэн судалгаа гарсан. Зөвхөн нэг хүний асуудал хэдэн зуун сая төгрөгөөр яригдана. Ганцхан заалт ийм том хор уршиг үүсгэж байна. Энэ бол хуулийн хулгай.
-Хуулийн төслийг хэзээ өргөн барихаар төлөвлөж байна вэ?
-Хуулийн төслийг боловсруулахтай холбогдуулан авах ёстой судалгаануудаа авчихсан. Одоо нэмэлт захиалгат судалгаа хийлгэж байгаа. Нийтийн орон сууцны хуулийн хувьд асуудал үүсгэхгүйгээр оновчтой томёолох хэрэгтэй. Дэлхий дээр үүнийг загварчилдаг гурван янзын концепци бий. Аль загварыг авч манайд нутагшлуулбал илүү сайн вэ гэдэг захиалгат судалгаа хийлгэж байна. Тус судалгааны дараа ажлуудаа цэгцэлнэ.
-Ярилцлсанд баярлалаа.